По словам Марии Дж. Мориарти
Сиэтл, штат Вашингтон, 11 декабря 2024 г. / 06:00
Католическая церковь в Соединенных Штатах столкнулась с проблемой нехватки недвижимости. Сокращение числа прихожан, изменение демографической ситуации и старение инфраструктуры привели к тому, что тысячи церковных объектов не используются или пустуют. По мере слияния епархий и закрытия приходов руководители пытаются определить будущее этих ценных, но дорогостоящих активов.
Затруднительное положение Церкви - это тонкое балансирование между финансовым давлением и целями миссии. Обремененные огромными финансовыми обязательствами - дефицит средств на содержание часто исчисляется миллионами - эти объекты представляют собой нечто большее, чем просто активы в бухгалтерской книге. Это священные места, имеющие духовное значение, исторические достопримечательности и столпы общества. Эти ценности не поддаются денежному измерению, но решения принимать необходимо.
"Многие из этих объектов обветшали или просто не используются, и накладные расходы огромны", - говорит Майкл Лайонс, основатель [Y] Impact Ventures, компании, занимающейся инвестициями, направленными на социальное благо и финансовую отдачу, путем повышения стоимости жилья за счет создания общин. "В то же время церкви не хватает средств с точки зрения служения. В условиях нехватки жилья в стране и последствий пандемии COVID-19 некоторые епархии применяют творческие подходы к перепрофилированию церковной недвижимости, приводя финансовые обязательства в соответствие с миссией.
Столкнувшись с растущими расходами на содержание стареющих объектов, католический приход Святого Остина в Остине, штат Техас, увидел возможность в его выгодном расположении рядом с Техасским университетом. В 2020 году приход заключил с застройщиком Greystar договор аренды половины территории на 99 лет.
"Доход от этой аренды позволил нам перестроить школу", - говорит Триш Долезе, партнер компании Emmaus Projects LLC, которая руководила приходом. "Мы снесли все, кроме церкви, и теперь у нас совершенно новые помещения для школы и служения".
Долезе рассказала о проблемах, с которыми сталкивается церковь при принятии решений, связанных с недвижимостью.
"Церковь всегда думает о долгосрочной перспективе", - сказала она. "Это может заставить их не принимать быстрых решений об инвестировании в недвижимость, что часто противоречит срокам развития"
Проект стоимостью 45 миллионов долларов был профинансирован в основном за счет доходов от аренды, покрыв 88% расходов. Приход привлек еще 7 миллионов долларов для завершения финансирования. Несмотря на застройку, Сент-Остин сохраняет право собственности на землю и получит полный контроль над ней, включая все улучшения, по окончании срока аренды.
"Они построили 29-этажную башню для студентов с доступными по цене квартирами и включили в проект спортивный зал для нашей школы и прихода", - объясняет Долезе. "Поскольку это школа, мы можем получить статус, освобождающий от налогов."
Используя близость к университету, приход нашел беспроигрышное решение. "Мы по-прежнему владеем собственностью, и жизнь в этой церкви продолжается", - говорит Долезе.
Лайонс указывает на этот проект как на образец. "Вместо того чтобы продавать имущество, они сохранили контроль над ним и выиграли время и финансовые возможности", - говорит он.
Многие приходы уделяют приоритетное внимание инициативам, направленным на выполнение миссии, используя свою собственность для служения уязвимым группам населения.
(Продолжение истории ниже)
В Филадельфии сестры Святого Иосифа превратили бывший монастырь в мужской приют для иммигрантов и беженцев. С 2017 года SSJ Newcomer Housing Alliance предоставил кров и поддержку более чем 50 мужчинам из разных стран.
"Каждый из них - это история успеха, - говорит сестра Эйлин Макнелли, координатор по работе с беженцами. Опираясь на этот успех, они планируют отремонтировать еще один монастырь, чтобы в течение года разместить 12 семей новоприбывших женщин и детей.
На конференции по церковной собственности в Университете Нотр-Дам их усилия получили награду "За достижение высот". "Призовые 15 000 долларов, вероятно, пойдут на ремонт", - добавила Макнелли.
"Речь идет не только о жилье", - сказала она. Мы предлагаем благоприятную среду, в которой новоприбывшие смогут адаптироваться к жизни в Соединенных Штатах".
В Цинциннати проект "Серенелли" направлен на создание благоприятного сообщества для людей, выходящих из мест лишения свободы. Названная в честь Алессандро Серенелли, который пережил глубокое обращение в веру после убийства святой Марии Горетти, инициатива направлена на восстановление неиспользуемой католической церкви Богоматери Вечной Помощи.
"Мы рассчитываем закрыть церковь и настоятельский дом к концу 2025 года", - сказал Марти Арлингхаус, основатель проекта. "Мы активно ищем директора общинной жизни, чтобы дать старт монашескому братству."
"Наша цель - предоставить место, где мужчины смогут жить в структурированной, основанной на вере среде", - сказал Арлингхаус. "Речь идет об исцелении, искуплении и предоставлении людям второго шанса."
Несмотря на инновационные проекты, многие церковные лидеры сталкиваются с проблемой эффективного управления недвижимым имуществом. Сложности управления недвижимостью в сочетании с миссией церкви создают значительные препятствия.
"Существует широкое непонимание финансовых реалий церковной собственности", - говорит Мэдди Джонсон, руководитель программы "Инициатива по церковной недвижимости" в Институте недвижимости Фитцджеральда в Нотр-Даме. "Многие из этих объектов недвижимости испытывают семизначный дефицит средств на содержание."
Согласно отчету Faith Communities Today за 2020 год, две трети церквей в США имеют годовой доход менее 100 000 долларов. "Они сталкиваются с капитальным ремонтом, который легко может исчисляться миллионами, плюс текущие расходы на содержание этих зданий", - говорит Джонсон.
По ее словам, администраторы не зря часто имеют "знаки доллара в голове". "Для того чтобы эти объекты были использованы в жизни Церкви, необходимо изменить парадигму".
Своевременность - еще одно существенное препятствие, поскольку институциональные процессы могут мешать принятию оперативных решений. "Есть высокие планки, которые епископы должны пройти, чтобы избавиться от собственности", - объясняет Долезе. "Нам приходится балансировать между долгосрочным видением и сроками развития"
Длительный дефицит создает дополнительные проблемы. "Для епархий крайне важно опережать эти проблемы", - сказал Лайонс. "Те, кто распознает проблемы на ранней стадии, могут найти инновационные решения".
И все же Джонсон видит положительные сдвиги.
"Мы наблюдаем, как епархии принимают творческие стратегии, ориентированные на миссию", - говорит она. "Такие группы, как движение Лоретто и община Сант-Эгидио, - это миряне, объединенные в экклезиальные формы. Это многообещающая модель передачи ответственности, когда актив все еще может быть использован в рамках Церкви."
"В этом есть большая надежда", - подтвердил Лайонс. "Находя творческие решения, которые согласуют финансовые реалии с миссией Церкви, мы можем помочь учреждениям адаптироваться, оставаясь верными своим основным ценностям".
Долезе считает, что переосмысление церковной собственности крайне важно.
"Будущее использование может сказать больше, чем наше нынешнее использование", - сказала она. "Важно сохранить это наследие и одновременно адаптироваться к новым реалиям"
.
